各区（市）行政审批部门、发展改革部门、自然资源和规划部门、住房城乡建设部门、城市管理部门、文化和旅游部门、消防救援部门：

现将《青岛市优化城市更新项目审批流程实施方案（试行）》印发给你们，请结合实际认真抓好贯彻落实。

青岛市行政审批服务局

青岛市发展和改革委员会

青岛市自然资源和规划局

青岛市住房和城乡建设局

青岛市城市管理局

青岛市文化和旅游局

青岛市消防救援局

2025年12月4日

青岛市优化城市更新项目审批流程实施方案（试行）

为深入贯彻落实党中央城市工作会议精神、国家关于实施城市更新行动的决策部署和省、市有关工作要求，深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批服务，加快城市更新进程，提升城市功能品质，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《山东省优化城市更新项目审批服务指导意见》（鲁建审改字〔2023〕3号）和《青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见》（青政发〔2021〕8号）等文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、工作目标

按照审批服务标准化、规范化、便利化要求，以解决企业群众反映的城市更新难点堵点问题为导向，围绕《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》八项主要任务，结合我市城市更新实际，选取老旧小区改造、历史城区保护更新、城市危旧住房原拆原建、地下管线更新改造、老旧厂房盘活利用等城市更新类型，建立标准化审批流程和快速高效的审批服务机制，推动城市更新项目早开工、早建成、早见效，为我市城市更新工作提供坚实的制度保障。

二、工作任务

（一）明确城市更新总体思路。以整体性、同步性为原则，研究划定城市更新的具体范围，拟定更新项目清单和更新实施计划，在统一规划的前提下协同实施。统筹考虑投资成本、运营效益、收益分配、公益性贡献、实施路径和机制等内容，提出城市更新的项目实施建议。

（二）完善城市更新支撑政策。以提升城市活力和功能集聚、节约集约利用土地为导向，着眼满足新业态、新型产业社区、商务社区等发展需要，进一步优化完善产业引导、规划管控、土地配置、主体权益保障、资源配置等方面的支持政策，促进实现城市更新系统性、整体性和可持续性。

（三）优化城市更新审批流程。投资主管部门负责办理立项手续，指导建设单位申请项目代码作为改造项目整个建设周期的唯一身份标识，实行“一码运转”。自然资源和规划部门进一步简化用地和规划批准手续，推进“多审合一、多证合一、多测合一”，实行建设工程设计方案联审，完善建设工程规划许可豁免清单。住房城乡建设、行政审批部门可通过扩大施工许可用地手续范围、推行联合验收、加强验收前技术指导等简化开工和验收流程。住房城乡建设、城市管理、行政审批部门共同优化建筑垃圾资源化利用和处置流程，将城中村、老旧小区改造等城市更新项目纳入备案和核准范围，探索建筑垃圾资源化利用、处置核准和施工许可并联审批。

（四）建立审批服务协同机制。围绕城市更新项目全生命周期，聚焦用地、规划、开工、建设、验收等环节，大力推行“高效办成一件事”主题式服务，形成闭环高效服务链条。健全部门协同机制，优先采用部门函询、联审、协调会等内部协同机制解决项目实施过程中的问题，避免产生“多头跑、折返跑”，会商意见可作为手续办理的依据。

三、城市更新项目分类审批流程

（一）老旧小区改造

1.适用范围

列入我市年度城镇老旧小区改造计划的项目。根据改造内容不同可分为两类：一是不新增建筑面积、不涉及主体结构变动、不改变土地用途的低风险改造项目；二是新增必要的公共服务配套设施等改造项目。

2.策划阶段

明确建设单位。建设单位可以是老旧小区改造牵头单位、政府平台公司、街道办事处、社区居委会、市场化运营公司等，负责办理报建手续、组织施工招标和采购、组织项目验收和移交，并承担相应质量安全责任。

方案公示与联审。改造方案由各街道办事处组织社区向居民征求意见，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。改造方案公示通过后，由区（市）老旧小区改造牵头部门组织发展改革、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、城市管理、园林和林业等部门联合审查改造方案，出具联合审查意见，并依法办理审批手续。

3.立项规划用地许可和工程建设许可阶段

打包立项。鼓励将老旧小区改造与雨污分流、垃圾分类、节能改造、智慧安防、充电桩等专项工程同步实施，支持将同一计划年度内、由同一建设单位建设的老旧小区打包立项，一次报批、分批实施，提高审批效率。

简化用地批准手续。不涉及新增用地和土地权属、用地性质、用地范围、开发强度变化的改造项目，无需办理用地批准手续，可用已有用地手续作为土地证明文件。无用地手续的，可由区（市）人民政府出具改造地块权属清晰无争议的情况说明。

明确豁免清单与需办证情形。外墙增加保温层、利用既有空间进行提升等不增加计容建筑面积的老旧小区改造情形，无需办理建设工程规划许可证。利用现状居住小区公共空间新改扩建相关公共服务设施等工程，由区（市）政府研究论证并按程序在控制性详细规划中落实后，依据控制性详细规划办理建设工程规划许可手续。

4.施工许可阶段

不涉及建筑主体结构变动的项目及属于低风险的新建项目，参照《关于取消社会投资简易低风险建设项目施工图审查的指导意见》（鲁建审改字〔2020〕15号），实行项目报建单位和设计单位告知承诺制，可不进行施工图审查。建设单位申报施工许可时，填写承诺书，以承诺书代替施工图设计文件审查合格书。

5.竣工验收阶段

推行联合验收。项目完工后，建设单位依法组织参建单位、有关部门进行竣工验收，可以邀请街道办事处、社区、业主委员会（或者业主代表）、物业服务企业以及专营单位参加，并出具联合验收意见。实行规划许可豁免的项目，免于办理建设工程竣工规划核实。

明确档案验收和移交流程。建设单位负责做好工程建设档案的收集工作，验收完成后按照规定向各区（市）老旧小区改造牵头部门以及街道办事处和物业服务企业等小区管理主体移交工程建设档案。各区（市）老旧小区改造牵头部门负责老旧小区改造项目工程档案的验收、接收工作，在本单位保管使用五年后，将具有永久保存价值的，及时向城建档案管理机构移交。

（二）历史城区保护更新

1.适用范围

名城保护规划确定的历史城区保护范围内，对不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、一般建筑和其他建筑进行保护、修缮、改善、装修等的项目。

2.策划阶段

历史城区保护类建筑涉及房屋征收的，应在达成征收补偿协议后，由区（市）房屋征收部门办理征收建筑物、构筑物所有权及其土地使用权的注销登记，并按楼院或者片区将保护类建筑移交至建设单位办理保护更新相关审批手续。未征收楼院的外立面修缮，按照《中华人民共和国民法典》相关要求征得产权人同意后方可实施。

3.立项规划用地许可和工程建设许可阶段

对保护类建筑进行合理利用，不得改动建筑主体结构。符合保护利用专项规划的保护类建筑外立面修缮以及符合保护利用功能引导方向的既有建筑使用功能调整的，经保护主管部门审查同意后办理相关规划手续。

4.施工许可阶段

简化施工许可办理。需要征收房屋的，其进度符合施工要求，建设单位可申请按楼院或片区等拆分标的方式分批次办理施工许可。不涉及拆除重建、重新供地的已征收楼院，未办理不动产权证的，由所在区（市）人民政府出具房产证明文件，对房屋纳入保护更新范围、征收进度符合施工要求、房产面积等情况进行说明，即可办理施工许可。

分类开展消防设计。因保护利用历史建筑、历史文化街区需要，确实无法满足现行国家工程建设消防设计标准要求，应分类推进。属于特殊建设工程的，市级行政审批部门应提请省住房城乡建设厅进行特殊消防设计专家评审；属于其他建设工程的，消防设计方案编制完成后，由区（市）历史城区保护更新指挥部或区（市）政府指定主管部门会同相关部门组织消防设计方案专家论证。论证方案确定后，由市历史城区保护更新指挥部会同自然资源和规划、文旅、消防救援等有关部门，组织工程建设单位、业主单位、利害相关人等依法会商并形成意见，作为消防设计、消防验收备案的技术支撑。

5.竣工验收阶段

依法办理消防竣工验收（备案）。历史城区保护更新类项目竣工验收后，应及时办理消防验收（备案）。属于其他建设工程的，因利用历史建筑、历史文化街区需要确实无法满足国家工程建设消防设计标准要求，已制定科学合理的技术方案且通过专家论证的，抽查比例为100%。

依法办理建设工程档案验收。历史城区保护更新类项目建设单位应当在工程竣工验收时组织建设工程档案专项验收，将竣工验收前已经形成的建设工程档案按规定移交城建档案机构，及时办理建设工程档案验收手续。

    明确不动产登记路径。已征收楼院不涉及改建、扩建、拆除重建的，建设单位持土地权属来源材料、质量验收和消防验收（备案）等材料申请不动产登记手续。

6.投产运营阶段

保护类建筑内的公众聚集场所，应依法向相应消防救援机构申请消防安全检查，经消防救援机构许可后，方可投入使用、营业。

7.文物保护审批

对各级不可移动文物的保护修缮要严格按照程序报文物行政部门审批，严守文物保护管理规定“红线”，按规定选择有文物修缮资质的设计、施工等单位对不可移动文物进行保护修缮，并经文物行政部门验收。涉及文物保护单位保护范围内挖掘作业的，应向相应行政审批服务部门办理文物保护单位保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业审批。

（三）城市危旧住房原拆原建

1.适用范围

纳入青岛市城镇老旧住房自主更新原拆原建范围的项目。

2.策划阶段

完成现状测绘。城市危旧住房拆除前，建设单位应聘请具有资质的测绘单位对房屋现状进行实测，包括建筑角点坐标、房屋轮廓线（基底范围）、建筑高度、建筑面积、产权面积等，统一房屋拆除重建前后的房产面积计算标准，避免因原房产面积计算标准与现状测绘计算标准不同影响手续推进和利益分配。

确定建设单位和改造方案。房屋所有权人经协商一致，可成立自主更新委员会，或者委托业主委员会、具备相应资质或经验的法人作为建设单位。建设单位委托具有相应资质的单位编制改造方案，改造方案应由区（市）政府组织有关部门联合审查通过，并经全部房屋所有权人同意。原则上，建筑面积及建筑方案需与拆除前原方案保持一致。为保障居民基本生活需求而增设公共服务配套设施、原有住宅按套扩面的，在改造方案联合审查通过后，还应依据《中华人民共和国民法典》的相关要求征求利害关系人意见，并按程序开展控制性详细规划调整。

3.立项规划用地许可和工程建设许可阶段

依法办理立项手续。建设单位应根据资金来源性质，按规定办理立项审批或者备案程序。对于涉及政府补贴资金的项目，投资主管部门需对照政府补贴资金管理办法及项目立项审查标准等，对项目的资金使用计划等内容进行严格审查。

简化用地批准和规划许可手续。城市危旧住房原拆原建不涉及重新供地和土地权属、用地红线、土地用途、开发强度变化的，无需办理用地批准手续，建设单位持联合审查意见、区（市）政府同意意见及改造方案等材料，直接向自然资源和规划部门申请核定规划条件，办理建设工程规划许可证。建设单位依据规划条件，依法申请办理房屋建筑拆除工程施工备案手续。房屋拆除后，建设单位依法组织房屋所有权人办理房屋所有权注销登记。

4.施工许可阶段

遵守工程招标有关规定。对于建筑安装工程投资涉及政府补贴等国有资金的项目，应严格落实国家招标投标有关法律法规及政策要求，不得发生应招未招、规避招标等违法情形。

简化施工许可办理要件。城市危旧住房原拆原建不涉及重新供地和土地权属、用地红线、土地用途、开发强度变化的，持原有用地批准手续或者区（市）人民政府出具改造地块权属清晰无争议的情况说明办理施工许可。

5.竣工验收阶段

推行联合验收。项目完工后，建设单位应当按规定组织参建单位共同验收合格，并由联合验收牵头部门组织各专项验收部门、项目属地街道、社区及居民代表等共同参与实施联合验收。验收合格后，各专项验收部门依据职责同步出具认可意见，联合验收牵头部门统一出具联合验收意见。在符合项目整体质量安全要求、达到安全使用条件的前提下，对满足独立使用功能的单位工程,可单独开展联合验收。

分类办理不动产登记手续。危旧房屋拆除重建后，申请人可持土地权属来源材料及建设工程符合规划的材料和房屋竣工验收备案材料，依法办理不动产首次登记，对涉及增加建筑面积的还需按程序补缴土地出让金。新建、改造配套设施及公共服务设施需要办理不动产登记的，申请主体在依法明晰产权并办理用地手续后，依法申请不动产登记。

（四）地下管线更新改造项目

1.适用范围

城市规划区内，失养失修严重、存在安全隐患，需要进行修复、更换、重新布局的供热、燃气、供水、排水、污水等地下管线管网和地下综合管廊。

2.策划阶段

坚持先规划、后建设的原则，各地下管线主管部门科学制定地下管网管廊更新改造方案和实施计划，及时将建设计划告知区（市）城市道路主管部门。区（市）城市道路主管部门根据管网管廊更新改造和实施计划，完善管网综合方案。原则上，管线建设单位应依据审定的管网综合，依法依规征得城市道路主管部门同意后申请管线更新，对于未完成管网综合编制且涉及民生保障亟需实施的管线，采用规划联审方式确定管线实施方案（符合规划豁免的项目无需办理）。涉及城市道路挖掘的年度实施项目，应提前向主管部门提报年度计划，加强统筹协调，由主管部门按照年度计划施工时序，定期组织召开管线协调会，统筹协调相关产权单位意见。地下管线需要应急抢修的，可先抢修再补办手续，但应同时通知相应工程建设主管部门和公安交通管理部门，以确保交通和施工安全。

3.立项规划用地许可和工程建设许可阶段

自然资源和规划部门依据审定的管网综合方案，经设计方案联审后核发建设工程规划许可证。除重大市政管线（供水、排水、燃气等干管）外200米以下的管线工程，原管位原管径的管线更新工程，不涉及道路规划红线修改变更的城市道路维修工程，免于办理建设工程规划许可证。实施过程中管位管径确需发生变更的，应依法依规办理建设工程规划许可手续或变更手续。管网更新工程，无需办理用地批准手续。

4.施工许可阶段

实行施工许可分期办理。工程投资额在100万元以下（含）的地下管网更新改造工程，可以不申请办理施工许可，建设单位应当在开工前持规划许可证（或免于办理规划许可的证明）、施工图、施工方案报区（市）建设主管部门备案。鼓励按年度打包发包，分批实施。建设单位可依据规划许可办理进度以及已批准掘路计划申请拆分标的办理施工许可，审批部门分批次发放施工许可，保障项目顺利实施。

强化施工区域地下管线与设施安全保护。严格落实地下管线和设施保护要求，及时确认施工区域地下管线和设施情况。涉市政管线、油气管道、轨道交通设施施工前，应与相应管线经营企业共同制定安全保护施工方案并采取相应的安全保护措施，涉油气管线项目还应报请油气管道保护主管部门审批。

5.竣工验收阶段

建立地下管线电子化档案。工程竣工验收时，建设单位组织档案专项验收并及时将竣工图、地下管线竣工测量成果等工程档案移交城建档案管理机构。地下管线工程办理竣工验收备案时，应严格查验档案验收意见，确保管线工程在竣工验收后及时完整移交档案。各区（市）根据实际，由城建档案管理机构或其他有关机构及时将地下管线竣工测量成果更新至地下管线综合管理信息系统，完善地下管线数据库。相关主管部门督促管线建设单位严格履行建设程序，及时移交竣工档案。

规范地下管线的验收和移交。豁免办理规划许可的管线，无需办理竣工规划核实。地下管线工程竣工验收合格后，建设单位应在规定期限内，向指定的市政设施养护维修单位办理正式移交手续。综合管廊通过验收的，原则上30日内移交管廊运营单位进行维护管理。综合管廊办理用地手续后，再依法办理不动产登记。

（五）老旧厂房盘活利用

1.适用范围

为盘活闲置的工业房产资源，利用现有闲置低效厂区、厂房，在不增加建筑面积、不改变批准的建筑外轮廓尺寸、不增加建筑高度的情况下，按照自然资源部、国家发展和改革委员会、国家林业和草原局《关于印发<自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）>的通知》要求，发展国家支持的新产业新业态的项目，包括发展旅游休闲服务、电子商务快递物流项目、养老机构等。

2.策划阶段

确认建设单位的合法操作资格。产权人可以自行改造，也可由企业租赁老旧厂区后进行改造、政府委托第三方机构作为建设单位推进更新。建设单位应结合社会和市场需求，做好项目更新方案的可行性论证，确保方案科学合规、贴合实际。对于非产权人作为建设单位的改造项目，建设单位需与产权人签订书面协议，明确改造内容、双方权责、期限等内容，持书面协议办理相关工程审批手续。

3.立项规划用地许可和工程建设许可阶段

简化用地和规划许可手续。对利用厂区、厂房发展国家支持的新产业新业态的项目，经行业主管部门认定，按规定享受过渡期支持政策。项目可按原用途和权利类型使用土地，自然资源和规划部门可根据相关职能部门或市场主体的申请出具政策适用认定意见，无需办理用地和规划许可手续。如涉及建筑外立面改造提升，建设单位需办理建筑外立面的审查意见。

4.施工许可阶段

扩大房产证明材料范围。对于因历史遗留问题未办理房产手续，且符合盘活利用政策的房屋建筑（违建除外），应提供房屋建筑无产权纠纷的证明（若涉及多方，由多方共同签章）、房屋竣工验收合格有关文件代替房产证明材料。

加强房屋使用安全管理。老旧厂房改造前，应委托具有相应资质的单位进行房屋安全鉴定，涉及老旧厂房主体结构改造的必须征询原设计单位或有相应资质的设计单位意见。 

5.竣工验收阶段

老旧厂房改造项目，需依法申请办理消防验收（备案）和建设工程档案验收。实行规划许可豁免的项目，免于办理竣工规划核实。对老旧厂房进行合理利用，依法改变房屋用途的，应办理不动产变更登记，临时改变房屋使用用途的，无需办理。

6.投产运营阶段

老旧厂房改造后，其中的公众聚集场所，应依法向相应消防救援机构申请消防安全检查，经消防救援机构许可后，方可投入使用、营业。

四、有关要求

（一）加强各级组织实施。市级相关部门要加强对各区（市）城市更新项目审批的政策解读和业务指导，增强工作实效。各区（市）城市更新管理部门要高度关注城市更新审批实操中出现的各类问题，及时化解或上报，防范出现系统性风险。共同做好项目储备管理，建立城市更新项目库，具备实施条件的项目，及时纳入城市更新项目实施计划。

（二）守牢质量安全底线。相关主管部门应进一步明确城市更新项目工程质量安全监管分工，审批部门及时推送相关审批信息，防止出现监管真空。各区（市）建设主管部门应加大限额以下工程的技术指导和抽查力度，督促建设各方主体切实履行质量安全主体责任，确保工程施工管控落实到位。

（三）加强历史文化保护。落实“先调查后建设”制度，组织实施单位对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新改造项目开展历史文化资源预先调查，组织专家开展评估论证，妥善保护地形地貌、历史遗存和古树名木，评估论证结果按照规定报市住房城乡建设局。涉及名城名镇名村、历史文化街区、一般不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、传统村落等保护内容的城市更新改造项目，应依法办理相关前置审批手续。

本实施方案自发布之日起试行，试行期限为一年。试行期间， 如国家、省和市出台相关新规定,则按新规定实施。试行期满后，将根据国家政策要求及我市城市更新工作实际，进一步修订完善。