为建立完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，我局制定了《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（青自然资规(规)字〔2020〕5号，以下简称“《办法》”），文件自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。按照《山东省行政规范性文件评估暂行办法》从合法性、合理性、可操作性、规范性和实效性等五个方面进行了评估，经评估，需要继续执行。考虑到原依据文件《物权法》已废止，延期后文件依据《民法典》施行，我局对文件中的法律依据进行了相应修改完善。

一、文件延期的必要性

土地二级市场作为要素市场的重要组成部分，对推动经济社会高质量发展具有关键意义。2020年、2022年，中共中央、国务院先后印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《关于加快建设全国统一大市场的意见》，提出完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。党的二十届三中全会又从深化改革的角度，作出加快发展建设用地二级市场的部署。《办法》为我市建设用地使用权转让、出租、抵押行为提供了政策支撑，对我市范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押，特别是土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况进行了规范，明确了土地二级市场交易环节和流程的基本规则，搭建了土地市场“线上+线下”交易场所，实现了交易规则透明、统一，有效促进了土地要素流通顺畅。《办法》自施行以来执行效果良好，且与国家、省新出台的政策法规没有冲突。因此，建议继续执行。

二、主要依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《中华人民共和国土地管理法》；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

5.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

6.《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）。

三、主要内容

办法分七章，主要从建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、建设用地使用权二级市场建设、建设用地使用权网上交易等方面，对建立完善我市建设用地使用权二级市场做了规定。其中，原法律依据《物权法》已废止，修改后依据《民法典》施行，我局对《办法》中的法律依据进行了相应修改完善。

（一）对建设用地使用权转让行为进行了规范

一是明确了建设用地使用权转让的类型；二是明确了划拨方式取得的建设用地使用权转让条件；三是明确了出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权的转让条件；四是对涉地司法处置工作衔接、转让交易价格管理等做了规定。

（二）对建设用地使用权出租行为进行了规范

 一是明确了建设用地使用权出租的概念；二是明确了划拨方式取得的建设用地使用权出租条件；三是提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度；四是明确了以出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式取得的建设用地使用权出租条件。

（三）对建设用地使用权抵押行为进行了规范

一是明确了建设用地使用权抵押的概念；二是明确了划拨方式取得的建设用地使用权抵押条件；三是明确了出让、作价出资或入股、租赁等方式取得的建设用地使用权抵押条件；四是允许营利性养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资；建立建设用地使用权抵押风险提示机制。

（四）明确建设用地使用权二级市场建设任务

一是提出了建设土地交易线下有形市场和线上交易市场；二是对土地二级市场的交易流程、信息共享、服务体系、监测监管等做了规定。

（五）对建设用地使用权网上交易行为进行了规范

主要对交易各方通过青岛土地市场网上交易系统参与建设用地使用权网上交易的具体程序、材料准备、系统管理、纠纷解决等做了规定。

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